NVHP waarschuwt tegen risico's fictieve verkoop woning om boete te ontlopen
Geplaatst op: 28-06-2016, 14:00:47
De Nederlandse Vereniging van Hypothecair Planners, NVHP, attendeert consumenten op de risico’s die verbonden zijn aan het fictief verkopen van de eigen woning om daarmee de boeterente die verschuldigd is bij het vervroegd aflossen van een woninghypotheek te ontlopen.
De NVHP waarschuwt naar aanleiding van publicaties in landelijke media van afgelopen week, waarin deze mogelijkheid van fictieve verkoop uitgebreid werd beschreven.
Het probleem: de boeterente
Bij een hypothecair krediet kan de consument de rente voor een langere periode vastzetten. De consument doet dit om beschermd te zijn tegen eventuele rentestijgingen. De keerzijde hiervan is, dat indien de rente daalt, de consument hiervan niet profiteert. Als de consument de hypotheekrente toch tussentijds wil verlagen, dan brengt de bank hiervoor een boete in rekening. Dat het hierbij kan gaan om aanzienlijke bedragen, wordt geïllustreerd met het volgende voorbeeld:
· Waarde woning 200.000 euro
· Lopende NHG Hypotheek 200.000 euro
· Hypotheekrente voor 20 jaar vastgezet op 1 april 2006 tegen 5,5 %
· Actuele hypotheekrente 10 jaar vast 1,65 %.
Het verschil in de hypotheekrente is in bovenstaand voorbeeld voor de komende 10 jaar 3,85 %. Bruto betaalt deze consument 7.700 euro per jaar meer hypotheekrente dan de consument die op dit moment de rentevaste periode kiest. Over 10 jaar is dat dus bruto € 77.000,- extra rente.
Wil deze consument de komende 10 jaar de hypotheekrente toch op het huidige lage niveau brengen, dan zal de geldverstrekker een boeterente in rekening brengen, Bij de berekening van de boeterente zal de bank de contante waarde berekenen over het verlies aan rente dat zij lijdt. In dit voorbeeld gaat het om een bedrag van: ruim € 63.000,- (op basis van 10% boetevrije aflossing per jaar).
Deze boeterente is in het algemeen niet verschuldigd bij de verkoop van de woning.
Fictief verkopen van de woning
Vrijwel alle geldverstrekkers kennen in de hypotheekvoorwaarden de bepaling dat er geen boeterente in rekening wordt gebracht, indien de hypotheek wordt afgelost in het kader van verkoop van de woning. In de media zijn nu publicaties verschenen waarbij de mogelijkheid wordt geopperd om de woning fictief te verkopen. Bijvoorbeeld aan een familielid om vervolgens deze woning binnen korte tijd weer terug te kopen.
De gedachte achter deze optie is dat in deze constructie de lening zonder boeterente kan worden afgelost en een nieuwe hypotheek tegen lagere rente kan worden afgesloten.
Fictief verkopen: een risicovolle weg
Wanneer de woning fictief wordt verkocht, brengt dit meerdere risico’s met zich mee.
Extra kosten
Toepassing van deze optie brengt extra kosten met zich mee. Deze kosten betreffen onder meer:
· Overdrachtsbelasting (in dit voorbeeld € 4.000,-.)
· Advieskosten
· Notariskosten
· Taxatiekosten
· NHG kosten.
Het totaal van deze kosten bedraagt snel circa € 10.000,-.
Risico’s tussentijdse gebeurtenissen
De transactie zoals in de media beschreven betreft een juridisch feitelijke verkoop, waarbij het eigendom dus daadwerkelijk overgaat van de ene partij naar de andere partij. Dit kan leiden tot juridische complicaties, indien tussen het moment van verkoop en terugkoop het pand beschadigd raakt of de waarde van het pand hoger of lager wordt, door welke oorzaak dan ook. Hoe nadrukkelijker koper en verkoper hierover afspraken maken, des te duidelijker zal het worden, dat het feitelijk een schijnconstructie betreft.
Juridische actie geldverstrekker
Deze schijnconstructie is evident in strijd met de doelstelling die geldverstrekker en consument met elkaar hebben afgesproken op het moment dat de rentevaste periode werd gekozen. Voor zover bekend zijn op dit moment een of meerdere van dit soort zaken onder de rechter. Het moet niet onmogelijk worden geacht, dat bij een dergelijke schijnconstructie de rechter in het voordeel van de geldverstrekker zal beslissen. Naast het feit dat de consument in dat geval alsnog de boeterente zal moeten betalen en een hoop overbodige kosten heeft gemaakt, is het nog maar de vraag of de verkoper opnieuw in aanmerking komt voor een lening om zijn pand terug te kopen. Dit zal moeilijk worden indien de geldverstrekker een incidentmelding doet aan de Stichting Fraudebestrijding Hypotheken. Geldverstrekkers raadplegen dit register vaak, voordat zij een besluit nemen over een aanvraag voor een nieuwe hypotheek.
Doorstroom in verband met echte verhuizing belangrijk
Voor de Nederlandse woningmarkt is het van groot belang, dat consumenten die verhuizen dit kunnen doen zonder een boeterente verschuldigd te worden, omdat zij eerder dan afgesproken hun hypotheek aflossen. Indien een groot aantal consumenten de optie van fictieve verkoop en terugkoop, gaat toepassen, dan zal de huidige regeling die woningeigenaren die echt verhuizen beschermt op termijn niet handhaafbaar blijven.
De NVHP adviseert om consumenten die nu een hypotheek hebben met een hoge rente en naar alternatieven zoeken om de woonlasten te verlagen, advies in te winnen bij een Erkend Hypothecair Planner. VVAZ Intermedis is FFP gecertificeerd!
Bron: www.eufin.nl van 27 juni 2016